Introduction
Avant de présenter le projet social d’Artibano, nous tenons à apporter quelques éclaircissements vis-à-vis de la motivation principale qui pousse notre acteur, au travers de sa future asbl, à agir pour les personnes dans le besoin.
Premièrement, la définition même d’asbl est comme le titre l’indique, une association sans but lucratif, à savoir que cette association ne peut générer de bénéfices que si elle les réinjecte au nom de son objet social.
A ce sujet, Artibano s’est, entre autre, exprimé clairement: « Je ne souhaite pas être le grand patron d’une asbl, d’une entreprise, de quoi que ce soit… Je veux juste aider les autres. Je n’y arriverai qu’avec des personnes qui pensent comme moi et qui oeuvrent avec un désintéressement financier (…) Je peste contre toutes les personnes qui gravitent autour de moi et qui, avec leur souci de gagner du pognon, veulent s’inscrire dans le projet que je défends… L’association est à but non lucratif mais beaucoup de personnes qui les composent cherchent parfois avant tout le moyen de se faire de l’argent rapidement. »
Cet investissement est donc emprunt de beaucoup de noblesse. Nous vivons à une époque où la critique est plus simple que l’action. Malheureusement, on se rend compte que l’on vous juge parce que vous faites une chose qui n’est, à la base, pas de votre ressort, au lieu de vous encourager à le faire, en tant que citoyen altruiste. Tout le monde attend peut-être qu’Artibano échoue. Ça sera peut-être le cas (vu le peu de consistance dans les propos de certaines associations sociales) mais n’aura-t-il pas eu, en tant que personne privée, l’audace d’entreprendre quelque chose de fort ?
Ce document se veut être un résumé du projet social d’Artibano. La simplicité et la clarté dont fait l’objet ce dossier vous permettra certainement d’entrevoir de belles ouvertures quant à une éventuelle participation ou un soutien à notre action.
Projet social
1. « Accès à la propriété et à la dignité de tout demandeur en mal social »
Sur base d’un travail de réflexion intense mené avec les différents acteurs sociaux « partenaires du projet », nous en sommes arrivés à développer une formule plus simple et équitable. Cette solution met à l’abri (jeu de mot hasardeux) le locataire – futur propriétaire ainsi que « l’investisseur » (asbl Logements décents du Centre) :
Artibano achète un bâtiment insalubre et le confie à l’asbl « Logements décents du Centre », active dans le milieu social et plus particulièrement dans le domaine du logement. Cette association s’engage dès lors, avec d’autres, éventuellement en partenariat avec des SDF et/ou démunis, à aménager et rénover les lieux et créer des studios conformes aux lois en vigueur, que ce soit au niveau fédéral, régional ou communal.
Souvent, la possibilité de travailler est liée à la condition d'avoir un logement. Partant de ce postulat, l'idée est intéressante. Dans un premier temps, c'est une aide sérieuse qui permettrait à des personnes en difficulté de se restructurer avec l'aide de l’asbl et des organismes sociaux.
Ce contrat mentionnera :
- La valeur vénale du bien à la clôture des travaux de rénovation ;
- La mensualité à fixer selon le revenu du locataire/acheteur ;
- La durée de ces mensualités ;
- Les frais d’actes notariaux, les frais d’enregistrement au terme du contrat de location-vente ;
- Il sera également spécifié, dans le contrat/bail : - que la personne reste locataire jusqu’à apurement de la somme totale du prix d’achat fixée par le contrat ;
- qu’aucun intérêt ne sera demandé, qu’aucune indexation ne sera imputée au vu des travaux que le locataire/acheteur aura effectué dans le dit « bien ». Il est clair que les diverses taxes seraient, dans la première année, couvertes par l’asbl « Logements décents du Centre » mais vu l’état du bien lors de l’achat et les diverses démarches à entreprendre vis-à-vis du Ministère des Finances, nous restons confiants au coût final.
Par exemple, un bien d’une valeur de 30.000 euros = 235 euros par mois x 180 mois.
Au bout de l’échéance, le locataire deviendra de plein droit propriétaire de son studio et ce, dès qu’il se sera acquitté des frais de notaire.
Tout ceci devra, bien évidemment, être stipulé dans le contrat de bail location/achat initial. Si, pour une raison ou pour une autre, le locataire/acheteur se voit dans l’impossibilité de verser la mensualité (risque principal), c’est l’association qui « encadre » la personne qui sera chargée d’honorer le paiement (garantie de continuité des paiements). Cette situation ne pourra pas dépasser trois paiements successifs, c’est-à-dire trois mois, sous peine de rejet du projet (concertation de toutes les parties). En effet, le locataire/acheteur se verrait dès lors expulsé (rupture de contrat), sans remboursements des loyers versés, et une nouvelle location/achat repartirait de zéro. Avant d’en arriver là, la médiation / conciliation avec le locataire/acheteur sera d’office privilégiée en vue de régulariser sa situation.
Enfin, pendant toute la durée de la location/achat, le locataire/acheteur devra accepter le soutien de l’association/asbl qui lui aura permis un tel contra. En effet, la garantie de posséder un capital immobilier à partir de rien n’est pas proposée tous les jours… Dès que les mensualités auront été apurées, le propriétaire pourra faire ce qu’il veut de son bien.
Nous espérons seulement que la prise de responsabilité que cela engendrera à ce moment lui permettra de booster sa façon de voir les choses et d’être une raison valable pour mener une vie digne et conforme à nos aspirations communes. Certes, il faudra parfois faire face mais ça, c’est le quotidien de tout un chacun.
Ce projet est à bétonner. Il doit encore être soutenu et crédibiliser au niveau des pouvoirs publics (régionaux et locaux) pour pouvoir exister. Le soutien que nous attendons des associations (même s’il est présent verbalement, il ne se traduit pas encore par l’action) est primordial car nous ne pourrons avancer sans l’apport indéniable de leur expériences riches et variées.
2. Difficultés à envisager…
A) Le chômeur ou démunis qui travaille pour son logement sous la responsabilité de l'asbl est un chômeur "mis au travail" (d'une certaine manière) et l'ONSS pourrait (si on n'avait pas d'accord avec elle) trouver à y redire de la même manière qu'elle l'a fait pour les chômeurs pompiers volontaires. Voir un spécialiste de droit social ou en parler à un représentant de l'ONSS.
B) A la fin du contrat, il y a transmission de propriété. D'après la loi belge, cela entraîne la passation d'un acte notarial et des frais de notaire autant de fois qu'il y a transmission (sic!). Cela rendrait le calcul initial beaucoup plus cher à moins que la transmission soit organisée au début (acquisition initiale) ou que l’on puisse faire une transmission à valeur 0 (x% de 0 = 0). Les conseils d'un notaire ou d'un spécialiste seront à notre avis nécessaires.
C) Un gros problème d'ordre pratique devra être résolu par la manière d'établir le contrat de façon à éviter toute défection de la part de la personne nécessiteuse. Par exemple, le chômeur devient défaillant (d’où sélection très rigoureuse) pour soit effectuer le travail ou pour acquérir le logement. Alors, les problèmes de travail insuffisant (l'asbl devra palier en engageant des professionnels) ou de remboursements insuffisants du prêt seront reportés sur l'asbl. Son existence serait menacée car à terme, provoquer la revente des biens et donc de l'immeuble n’est absolument pas l’objet recherché (à moins qu'une garantie soit apportée par un organisme public…). Le remède de l'expulsion ou du remplacement par un autre (sans doutes d'ailleurs impossible contractuellement) doivent être évités sous peine de faire perdre son objectif social à l'asbl.
D) S'agissant d'une asbl, elle pourrait avoir des membres cotisants et des donateurs (mieux, si elle est reconnue par la communauté française, elle peut donner droit aux membres d’être exonérés fiscalement). D'autre part, le financement de l’asbl s’organisera de différentes façons (par exemple par les dons des membres mais aussi par d’éventuelles recettes d’activités artistiques mais aussi par des financements publics….) Nous devrons être extrêmement prudents quant à l’encodage des rentrées pour ne pas mélanger nos coûts et nos bénéfices (organisations des comptes pour structurer le fonctionnement financier de l’asbl).
3. Questions les plus fréquemment posées :
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- Comment tu vas gérer les cotisations sociales qui te seront fatalement réclamées ?
- Qu'en sera-t-il si ce sont des chômeurs : vont-ils perdre leurs droits ? Comment vivront-ils entre-temps ?
- Taxes diverses, Onem, Sécurité sociale ?
- Les corps de métier accepteront-ils de travailler avec d'autres ?
- En cas d'accident, il faut des assurances : comment pourrez-vous assurer ces personnes qui ne viennent finalement que quand elles veulent ?
- Et si elles disent qu'elles viennent puis ne viennent pas ? Quel sera votre recours ?
- Si vous prenez du retard dans vos travaux d'avancement éventuels pour les corps de métier, vous aurez des amendes, comment pourrez-vous vous retourner sur ces gens ?
- Ne pensez-vous pas qu'il faudrait tout de même une garantie financière ?
- Solvabilité de l’asbl?
- Bénéficier du RIS (Revenu d’Intégration sociale) si on est propriétaire, est-ce possible ?
- Comment pourrez-vous déterminer le prix de vente avant d'avoir terminé les
travaux ?
- Et quels seront les droits du locataire/acheteur qui aura travaillé ?
- Pourra-t-il demander que l'on fasse ceci ou cela dans l'appartement pour qu'il soit comme lui le souhaite ?
- Et dans le cas de supplément de frais ?
- Eventuel état des lieux à la fin des travaux au cas où le locataire dégraderait rapidement le bien ?
- Quelle indemnité prévoir en cas de départ du SDF après la rencontre d’un futur conjoint ?
- Les démunis auront-ils les moyens de payer les mensualités s'ils sont sans travail ?
- Quid des contrats d’occupation bénévole ?
Toutes ces questions sont essentielles au bon déroulement d’un tel projet. Nous étudions actuellement toutes les pistes possibles pour envisager sereinement l’avenir de notre action. Il est clair que ce ne sera pas évident d’évoluer et de faire évoluer un projet innovant dans une société où il est de plus en plus difficile d’apporter des choses nouvelles et surtout de les faire accepter.
A l’heure où nos décideurs essayent de nous rendre dépendants de leur action, il serait peut-être temps de leur envoyer un message clair par la réalisation de ce projet qui, nous en sommes convaincus, pourrait s’imposer comme modèle dans le cadre de la mise à disposition de logements décents.
Conclusion
Finalement, le but de ce projet est de faire prendre conscience aux citoyens, aux SDF, aux démunis, que si chacun prenait un peu son destin en main au lieu de se lamenter constamment sur son sort, rêvant d’une main tendue, nous pensons que la misère serait moindre dans notre pays dit « civilisé ».
Faire prendre conscience, responsabiliser, s’aider soi-même avant d'être aidé, c’est ça aussi "retrousser ses manches" pour sortir du marasme de la précarité. C’est pourquoi, nous serons plus qu’attentifs à sélectionner des personnes qui « en veulent » et qui ont encore de l’espoir.
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